Aandeel Care Property Invest draagt zorg voor uw portfolio

Het aandeel Care Property Invest

Care Property Invest is een Belgisch en beursgenoteerd vastgoedbedrijf dat gespecialiseerd is in vastgoed voor senioren en mensen met een beperking. Care Property Invest is een gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV). Dit wil zeggen dat ze onderworpen zijn aan een strikte wetgeving die ervoor moet zorgen dat aandeelhouders en andere stakeholders beschermd worden. Dit statuut biedt beleggers de garantie dat ze investeren in een gediversifieerde vastgoedportfolio met een efficiënte kostenstructuur.

In 1995 werd Care Property Invest opgericht op vraag van de Vlaamse Regering. Op dat moment werd de zorgvastgoed investeerder ‘Serviceflats Invest’ genoemd. Het plan was om 2000 serviceflats te ontwerpen en te bouwen verspreid over Brussel en het Vlaamse Gewest. Tegen 2014 was de overheidsopdracht afgerond. Vanaf dat moment begon de vastgoedinvesteerder zich te specialiseren in woonzorgcentra en woningen voor mensen met een beperking. Om deze strategiewijziging te onderstrepen, veranderde Serviceflats Invest hun naam naar het huidige Care Property Invest zoals wij het nu kennen.

Momenteel is de geografische verdeling van het aantal wooneenheden in de portfolio van Care Property Invest als volgt:

• 69 procent van de wooneenheden zijn gelegen in Vlaanderen;
• 12 procent van de wooneenheden zijn gelegen in Brussel;
• 8 procent van de wooneenheden zijn gelegen in Wallonië;
• 8 procent van de wooneenheden zijn gelegen in Nederland;
• 1 procent van de wooneenheden zijn gelegen in Spanje.

Erfpachtovereenkomsten

Bijna de helft van de inkomsten van Care Property Invest zijn afkomstig van erfpacht-  en huurovereenkomsten. Deze overeenkomsten zijn gesloten met de Vlaamse Regering toen het bedrijf nog Serviceflats Invest heette. Concreet houden deze overeenkomsten in dat het bedrijf bouwt op de grond van iemand anders en daarvoor vaste huurinkomsten ontvangt van de Vlaamse OCMW’s. Dit wil zeggen dat het vastgoedbedrijf niet de eigenaar is van deze wooneenheden in hun portefeuille, maar wel het volle genot van al deze wooneenheden bezit. Aangezien ongeveer de helft van hun huurinkomsten afkomstig zijn van lokale overheden, en deze huurcontracten een lange looptijd hebben, heeft het aandeel Care Property Invest een laag risico. Het nadeel van deze constructie is dat ze niet kunnen profiteren van de waardetoename van deze wooneenheden. Ten slotte hebben deze erfpachtcontracten nog een lange duurtijd (gemiddeld 16,75 jaar sinds september 2020), dus het bedrijf heeft een goed zicht op de toekomstige cash flows.

Aandeel Care Property Invest koers

In februari 1996, een paar maanden na de oprichting van het bedrijf, maakte Care Property Invest haar beursintroductie op de Euronext Brussels. In maart 2014 veranderde het bedrijf haar naam en volgde er een aandelensplitsing: elk aandeel Serviceflats Invest werd vervangen door 1000 aandelen Care Property Invest. Sindsdien kende het aandeel Care Property Invest een relatief rustig verloop. De koers van het aandeel nam 30 procent toe tussen maart 2014 en januari 2019. In 2019 maakte de koers van het aandeel Care Property Invest een steile opwaartse beweging met een groei van bijna 75 procent in iets meer dan een jaar tijd. Op zijn hoogste punt handelde het aandeel aan 34,70 euro per aandeel. Deze groei werd gedreven door een stijgende waarde van de vastgoedportefeuille van Care Property Invest.

Net als elk aandeel maakte Care Property Invest een tuimeling dankzij de coronacrisis. Het aandeel verloor op korte termijn ruim 25 procent van zijn waarde en zakte bijgevolg van 34,70 euro per aandeel naar 25,40 euro per aandeel. In juni 2020 werd het nieuws bekend dat het aandeel Care Property Invest zou opgenomen worden in de gevolgde EPRA-indexen. Hierdoor klom het aandeel opnieuw snel naar een waarde van 31,75 euro per aandeel. Niet veel later werd EPRA (i.e. European Public Real Estate Association) teruggefloten door de Amerikaanse indexberekenaar FTSE Russel. Zij oordeelden dat de inkomsten uit de erfpachtovereenkomsten financiële inkomsten zijn en geen vastgoedinkomsten. Bijgevolg voldeed Care Property Invest niet aan de voorwaarden om opgenomen te worden in de index. Het aandeel Care Property Invest zakte de dag nadat het nieuws bekend werd met 10 procent. Sindsdien is het aandeel wat blijven schommelen tussen 25 en 28 euro per aandeel. Momenteel kunt u het aandeel Care Property Invest kopen voor 26,30 euro per aandeel.

De toekomstperspectieven voor het aandeel Care Property Invest

Care Property Invest is één van de weinige zuivere zorg vastgoedbedrijven in Europa. Nochtans zal deze markt enkel maar groeien in de toekomst. Dankzij de vergrijzing van de Belgische en Nederlandse bevolking zit Care Property Invest in de ideale positie om hiervan te profiteren. Volgens het Federaal Planbureau zal de vergrijzing in België een piek kennen tegen 2070. Tegen dan zou het totale aantal 84+’ers in België met 168 procent toegenomen zijn en het aantal 67- tot 84-jarigen met 63 procent. Daarbij komt nog dat 75 procent van de huizen in België ongeschikt zijn voor mensen met een beperkte mobiliteit.

In Nederland wordt een gelijkaardige demografische evolutie voorspeld. Tegen 2060 zou het aantal 85+’ers in Nederland met 206 procent toenemen en het aantal 67- tot 84-jarigen met 38 procent. Dit zorgt voor een toenemende vraag naar huisvesting voor senioren in de sociale en private sector. Voor de uitbraak van het coronavirus waren er zelfs al lange wachtrijen om een kamer te bemachtigen in een woon-zorgcentrum. Dus, de demografische evoluties en de situatie voor de globale pandemie wijzen duidelijk op een sterke toenemende vraag naar zorgvastgoed.

Sinds 2020 heeft Care Property Invest ook zorgvastgoed in Spanje. Het heeft de toestemming gekregen om een woon-zorgcentrum te bouwen in Madrid met 148 kamers waar 166 personen kunnen verblijven. Ze hopen dat het woon-zorgcentrum af zal zijn tegen het tweede kwartaal van 2023. Het bedrijf wil profiteren van de sterkere vergrijzing in het zuiden van Europa. Momenteel zijn er in Spanje al lange wachtlijsten voor woon-zorgcentra en specialisten verwachten een stijging van 67 procent in de Spaanse bevolking boven 65 jaar tegen 2040. Het rendement van woon-zorgcentra in Spanje ligt ook hoger dan in België en Nederland. De CEO, Peter van Heukelom, liet al opmerken dat hij hoopt om de aanwezigheid van zijn bedrijf in Spanje nog verder uit te breiden.

Door de grote opportuniteiten in deze sector houdt het vastgoedbedrijf zijn dividend zo dicht mogelijk tegen het wettelijke minimum voor GVV’s zodat ze hun geld zoveel mogelijk kunnen gebruiken om investeringen te doen. Het afgelopen jaar heeft het bedrijf al meer dan 100 miljoen euro opgehaald door de uitgifte van aandelen om hun portefeuille verder uit te breiden. Ten gevolge van deze aandelenuitgifte is de waarde van het aandeel van Care Property Invest met 13 procent gezakt.

Op lange termijn (5 à 10 jaar) zou het echter kunnen dat er wat onzekerheid ontstaat onder beleggers omtrent het aandeel Care Property Invest en wat er zal gebeuren met de contracten die het vastgoedbedrijf heeft lopen met de Vlaamse Regering. Deze contracten zijn namelijk goed voor 48 procent van de huidige omzet van het aandeel Care Property Invest en zijn dus belangrijk voor het bedrijf. Ofwel zullen de OCMW’s de overeenkomst willen verlengen, en dat is dan voor minstens 27 jaar,  ofwel zullen ze een vergoeding moeten betalen op het einde van de periode.

Fundamentele analyse van het aandeel Care Property Invest

In tegenstelling tot andere vastgoedbedrijven heeft Care Property Invest geen huurachterstand opgelopen in de eerste drie kwartalen van 2020. Daarnaast bleef de bezettingsgraad van hun wooneenheden 100 procent. De enige invloed die het zorg vastgoedbedrijf momenteel ondervindt van deze pandemie, zijn de kleine vertragingen van lopende ontwikkelingsprojecten, al blijven deze vertragingen eerder beperkt.

Ondanks de barre omstandigheden is de uitbater van serviceflats en woon-zorgcentra erin geslaagd om hun winst flink op te krikken in het derde kwartaal van 2020. De winst uit kernactiviteiten bedroeg 16,8 miljoen euro. Dat is een stijging van 21 procent ten opzicht van dezelfde periode het jaar daarvoor. De winst werd gedreven door een stijging in de huurinkomsten. Deze zijn met 21,3 procent gestegen tot 26,5 miljoen euro. De extra huurinkomsten zijn afkomstig van de verwerving van nieuwe vastgoedbeleggingen. De vastgoedportefeuille van Care Property Invest was in de eerste drie kwartalen van 2020 immers al met een kwart toegenomen tot 804 miljoen euro door verschillende vastgoedbeleggingen in België en Nederland. Op het einde van 2019 had hun vastgoedportefeuille nog een waarde van 644 miljoen euro.

Care Property Invest herbevestigde in hun kwartaalrapport de outlook voor 2020. Voor het volledige jaar wordt er een winst uit kernactiviteiten van 0,96 euro per aandeel verwacht. Dit zou een stijging zijn van 17,5 procent ten opzichte van het vorige jaar. Ook het dividend zal verhoogd worden met 4 procent tot 0,8 euro per aandeel. Dit levert een dividendrendement op van 3 procent bij de huidige prijs van 26,30 euro per aandeel. Een voordeel als belegger is dat de dividenden van Care Property Invest genieten van een verlaagde roerende voorheffing van 15 procent in plaats van 30 procent.

Het voorbije kwartaal steeg de netto-actiefwaarde per aandeel met 8 procent en ze bedraagt nu 19,94 euro per aandeel. Bijgevolg handelt het aandeel Care Property Invest nu aan een premie van net geen 30 procent. Op het einde van 2019 handelde het aandeel nog aan een premie van meer dan 50 procent.

Tot slot werpen we nog een blik op de schulden van Care Property Invest. De meeste vastgoedbedrijven hebben veel schulden en dus is het belangrijk dat een bedrijf zoals Care Property Invest daar goed mee omgaat. De schuldgraad (ratio dat schulden vergelijkt met eigen vermogen) van het bedrijf is sinds het begin van het boekjaar gezakt tot 46,73 procent. Dit percentage ligt onder de doelstelling van 50-55 procent. Vervolgens is ook de gewogen gemiddelde rentevoet op uitstaande leningen afgenomen in het afgelopen kwartaal. De rentevoet op uitstaande leningen bedraagt nu nog 2,13 procent in plaats van 2,35 procent.

Om af te sluiten zou ik nog twee ratio’s willen bespreken die volgens mij een duidelijker beeld geven van de financiële situatie van Care Property Invest. De eerste is de ‘debt-to-Ebitda’ ratio. De ratio geeft een beter inzicht in de liquiditeit en de financiële gezondheid van het bedrijf. Aangezien Care Property Invest dit jaar al verschillende investeringen heeft gedaan en dat deels heeft gefinancierd met schulden, is er een lichte toename in de ‘debt-to-Ebitda’ ratio. De ratio geeft nu een waarde aan van 10,6 terwijl dit vorig jaar nog 10,3 was. Concreet betekent dit dat Care Property Invest er 10,6 jaar over zou doen om hun schulden af te betalen indien al het geld dat het bedrijf verdient, gebruikt zou worden om hun schulden af te betalen. In vergelijking met hun concurrenten is dit aan de hoge kant.

De tweede ratio is de ‘interest coverage’ ratio en het meet hoeveel keer een bedrijf hun interesten kan betalen met hun beschikbare inkomen. Het geeft een beter beeld van de liquiditeit van het bedrijf op korte termijn. Voor Care Property Invest heeft deze ratio een waarde van 4,3. Deze waarde komt overeen met het gemiddelde in de sector. Voor deze ratio wordt een waarde van 3 als een benchmark beschouwd.

In het onderstaande tabel vindt u nog enkele cijfers terug omtrent het aandeel Care Property Invest die gebaseerd zijn op de outlook voor 2020.

Bent u benieuwd naar een uitgebreide analyse van het aandeel Care Property Invest? Bekijk dan zeker de Fundamental explorer waar u het Reuters Stock Report kan terugvinden. Hierin vindt u o.a. een waarderingsscore van het aandeel Care Property Invest. Er wordt ook een grondig waarderingsonderzoek gedaan van de concurrenten. In het rapport krijgt het aandeel Care Property Invest ook een score toegekend die u in één oogopslag een idee moet geven hoe aantrekkelijk het aandeel is ten opzichte van de markt. Care Property Invest krijgt de score drie op tien. Voor uitgebreide informatie, bekijk de tool in het LYNX Handelsplatform.

Conclusie aandeel Care Property Invest

Dankzij de langdurige erfpacht- en huurovereenkomsten met de Vlaamse Regering is het neerwaartse risico voor het aandeel Care Property Invest beperkt. Verder zit er zeker opwaarts potentieel in dit aandeel door de demografische evolutie in België en Nederland en de mogelijkheid om uit te breiden naar nieuwe markten. Het nadeel is dat investeringen ofwel moeten gefinancierd worden met aandelen, waardoor de waarde van de bestaande aandelen verminderen, ofwel moeten er nog meer schulden gemaakt worden en Care Property Invest heeft momenteel al een significante schuldenlast. Voor beleggers is het dividend natuurlijk wel aantrekkelijk aangezien u daar slechts 15 procent roerende voorheffing op moet betalen in plaats van 30 procent.