In dit artikel neem ik u mee in de mogelijkheden van vastgoedinvesteringen op de beurs en vertel ik u wat mijns inziens de beste vastgoedfondsen zijn van dit moment.
Beste vastgoedfondsen
Nieuws vastgoed aandelen
Overnames in de vastgoedwereld zijn vrij normaal. De recente overname van Taubman Centers door Simon Property Group is echter wel een memorabele. Winkelvastgoed in de VS heeft het namelijk erg lastig. Beleggen in winkelvastgoed is niet populair door onder meer de concurrentie van online winkelen. Dit is vooral goed te zien in vastgoed van minder goede kwaliteit. Deze hebben het meeste last van de concurrentie en zijn vaak ook geen plaatsen waar mensen heen gaan voor de beleving. Taubman Centers zijn juist wel van hoge kwaliteit en blijven bezoekers trekken. De juggernaut van de industrie maakt gebruik van de lage beurskoers om toe te slaan. Simon Property Group neemt alle aandelen over voor een prijs van $ 52,50 per aandeel. Een premie van 51% boven de prijs van de vorige beursdag. Deze overname van $ 3,6 miljard drijft ook andere vastgoedfondsen omhoog. Zo profiteert rivaal Macerich met een stijging van 13,5%.
Is dit hét moment om te investeren in vastgoed?
De prijzen van vastgoed zijn in de grote steden en logistieke sector al fors gestegen, terwijl de rente nog steeds historisch laag is. Wanneer het dividend met de spaarrente wordt vergeleken, springt het rendement van beleggen in vastgoed er nog steeds gunstig uit. Het dividend heeft daarnaast groeipotentieel, omdat de winst gestuwd kan worden door hogere huurinkomsten. Echter, dit is enkel het geval voor toplocaties. De huurprijzen van kantoren en winkelvastgoed op andere locaties, staan sinds de crisis namelijk onder druk. Minder locaties kunnen bovendien makkelijker concurrentie ondervinden van nieuwbouw. Op de industriële- en logistieke vastgoedmarkt blijft de vraag naar extra capaciteit wel toenemen, maar de huurverhogingen blijven matig.
De beslissing of het momenteel een goed moment is om te investeren in vastgoed, is dus allereerst afhankelijk van het type.
Typen vastgoed
Vastgoedbedrijven kunnen investeren in verschillende soorten vastgoed. De belangrijkste categorieën voor beleggen in vastgoed zijn:
- Winkelcentra
- Kantoren
- Logistiek
- Industrieel
- Wonen
De beursgenoteerde vastgoedbedrijven uit Nederland en België investeren voornamelijk in een combinatie van winkelcentra en kantoren, waarbij enkel het Belgische WDP zich onderscheidt met haar focus op logistiek vastgoed.
Industrieel vastgoed is momenteel net als logistiek vastgoed populair, maar lastig om exposure toe te krijgen via beursgenoteerde Nederlandse bedrijven. De woningmarkt wordt gedomineerd door particulieren en woningbouwcorporaties, al zijn er in deze markt ook steeds meer private partijen die toetreden. Mogelijk gaan deze op een gegeven moment ook naar de Nederlandse beurs.
Wat bepaalt de waarde van vastgoedfondsen?
Het belangrijkste component van vastgoed is in de meeste gevallen de locatie. Een ijzersterke locatie houdt normaal gesproken zijn waarde beter vast en biedt tevens de mogelijkheid om het type vastgoed te veranderen en op die manier extra waarde toe te voegen. Deze beweging zie je duidelijk bij centraal gelegen winkelcentra. Op deze centrale locaties worden de winkelcentra bijvoorbeeld omgebouwd tot appartementen omdat hier het rendement hoger is. Om de waarde van dit soort locaties in te schatten zijn bijvoorbeeld de verwachte bevolkingsgroei en de aanwezigheid van nuttige complementaire faciliteiten van belang.
Belang van management
Een ander belangrijk component voor de waardering van vastgoed is het management. Zij bepaalt de mate waarin de huur uiteindelijk bij de aandeelhouders terecht komt. Daarnaast kan het management, door een goed aan- en verkoopbeleid, zorgen voor extra rendement. Dit extra rendement kan een groot verschil maken bij investeren in vastgoed. Belangrijke maatstaven voor de kwaliteit van het management zijn de ervaring, het track record en bijvoorbeeld de vaardigheden om vastgoed om te bouwen naar een ander type.
Kapitaalstructuur
Daarnaast zegt de kapitaalstructuur van een vastgoedbedrijf veel over de risico’s die investeerders lopen. Het is belangrijk om te kijken naar de hoeveelheid schulden op de balans ten opzichte van de hoeveelheid bezittingen en de kasstroom. Schulden functioneren als een hefboom op de resultaten. Hoge schulden zorgen dus voor een hogere hefboom. Mochten er dan tegenvallers komen, dan zal dit zorgen voor grotere koersuitslagen naar beneden. Vastgoedfondsen met lage schulden kunnen de hefboom vergroten en door het verschil tussen de inkomsten en rentekosten de winst verhogen. Bedrijven die de schulden laten groeien presteren hierdoor doorgaans beter dan bedrijven die juist de schulden proberen af te bouwen. Een goed voorbeeld van een vastgoedfonds met weinig schulden is het Ierse Hibernia REIT. Het heeft schulden die slechts 15% van de bezittingen uitmaken. Nieuwe investeringen financieren met schulden is daardoor één van de manieren om de winst in de toekomst te laten stijgen.
Welke rente betaalt het vastgoedfonds?
Verder spelen de hoogte van de rente en de lengte van deze schulden een rol in de bepaling van het risico. Langlopende schulden tegen lage vaste rentetarieven verlagen namelijk het risicoprofiel van een vastgoedbedrijf aanzienlijk. Vastgoedfondsen met een relatief lage schuldgraad worden doorgaans gezien als veiliger en hebben daardoor lagere rentelasten. De daling van de rente helpt vastgoedfondsen op twee manieren. Ten eerste gaan de financieringskosten naar beneden, waardoor er meer winst overblijft voor de aandeelhouders. Ten tweede leveren vastrentende alternatieven op vastgoed minder op. Dit zorgt ervoor dat vastgoed vergeleken met obligaties aantrekkelijker worden voor investeerders.
Tot slot is de waarde van het vastgoed ten opzichte van de marktwaarde een belangrijke graadmeter. Deze geeft een duidelijke indicatie hoe de markt denkt over de potentie van het type vastgoed, de locatie, het management en de kapitaalstructuur. Een stevige korting op de netto waarde van de bezittingen (NAV) laat zien dat de markt weinig vertrouwen heeft. Niet enkel de kwaliteit maar ook een redelijke prijs is belangrijk voor het uiteindelijke rendement. Een te hoge premium betalen boven de NAV kan voor teleurstellende beleggingsresultaten zorgen, terwijl de operationele cijfers voor het bedrijf juist uitstekend waren.
Rendement op vastgoedfondsen
Vastgoedbedrijven keren vaak een groot deel van de winst uit in dividend. De groei komt voornamelijk van hogere huur, aangezien er weinig winst overblijft om te investeren. Voor het aankopen van nieuwe panden geven vastgoedbedrijven meestal nieuwe aandelen uit. Wanneer deze investeringen in vastgoed gebeuren voor een vergelijkbare waarde als de huidige aandelen heeft dit weinig effect op het dividend per aandeel. Wanneer de aandelen echter een stuk meer waard zijn, dan is het aantrekkelijk om te groeien door extra aandelen uit te geven. Van dit opgehaalde geld kunnen dan nieuwe investeringen in vastgoed worden gedaan
Het toekomstig rendement is natuurlijk lastig te voorspellen, maar men kan wel een inschatting maken. Als we bijvoorbeeld kijken naar Unibail-Rodamco-Westfield, de grootste speler op de Nederlandse vastgoedmarkt, dan geven de volgende cijfers inzicht.
Het aandeel keerde in 2019 € 10,80 per aandeel uit, een rendement van 9,0%, en analisten verwachten dat het dividend in 2020 op hetzelfde niveau gehandhaafd blijft. Daarnaast wordt het aandeel Unibail-Rodamco-Westfield tegen een korting van 44,5% op de NAV verhandeld. Gezien de groei van de huurinkomsten van 3,3% en het operationele inkomen van 2,2% is er nog ruimte voor groei. Een totaalrendement tegen de 10% aan is dus niet onwaarschijnlijk. Het dividendrendement alleen lijkt natuurlijk aantrekkelijk vergeleken met de rente op obligaties, maar het risico is ook aanzienlijk groter.
De waarde van vastgoed kent een cyclisch verloop. Dit is te verklaren doordat er in goede tijden veel wordt gebouw omdat krapte op de markt kansen biedt voor vastgoedontwikkelaars. Wanneer de nieuwe projecten op de markt komen of de vraag tegenvalt, dan drukt dit de prijzen. Het resultaat is dan weer een toenemende leegstand. Als belegger dient u dus altijd een inschatting te maken over de stand in deze cyclus.
Nederlandse en Belgische vastgoedfondsen
Op de Nederlandse beurs zijn zes vastgoedondernemingen te vinden. De beursgenoteerde ondernemingen hebben zich met name gespecialiseerd in winkelcentra en in mindere mate op kantoren. Zij bieden een hoog dividendrendement, maar de mogelijkheden tot verdere groei lijken beperkt.
Het risico bij sommige spelers is dat deze locaties steeds meer concurrentie krijgen van e-commerce. Daarnaast is de markt voor kantoren vrij cyclisch en zijn de kosten om een nieuwe huurder aan te trekken vaak hoger dan bij andere typen vastgoed.
Unibail-Rodamco-Westfield (URW) is het grootste Nederlandse vastgoedconcern en het bedrijf met één van de hoogste dividenden uit de AEX. Het bedrijf richt zich op grotere meer prestigieuze winkellocaties. Met de overname van Westfield krijgen ze nu een betere positie in de VS en Australië. De overname was vrij prijzig en de winkels in Europa lijken beter te presteren. Wel profiteert Unibail-Rodamco-Westfield van de sterke dollar met haar winkels in de VS. Luxe winkelcentra lijken minder last te hebben van online concurrentie. Toch staat deze markt onder druk en is dit aandeel vooral aantrekkelijk wegens het dividend van 9,0%.
Uitstekende prestaties industrieel vastgoed
In tegenstelling tot veel Nederlandse eigenaren van winkelcentra, profiteert het Belgische Warehouses De Pauw (WDP) juist van online verkopen met haar focus op logistiek vastgoed. Het nadeel van WDP is echter de relatief hoge waardering ten opzichte van het onderliggende vastgoed en het dividend is aanzienlijk lager met 2,8%. WDP is dus een vastgoedfonds dat meer groeipotentieel heeft, maar een lager dividend geeft. Welke van de twee het beste vastgoedfonds is, laat ik aan u.
Historisch rendement van vastgoedfondsen
De keuze voor het soort vastgoed heeft veel invloed op het rendement, dit blijkt duidelijk uit de onderstaande grafiek. De afgelopen jaren is de vraag naar logistiek vastgoed bijvoorbeeld sterk toegenomen. WDP heeft het daarom goed gedaan.
Het vastgoedfonds profiteerde zowel van hogere huren als van een hogere waardering van aandeelhouders omdat zij in de toekomst nog meer groei verwachten. Deze uitstekende resultaten zijn dus deels te verklaren door hogere ratio’s, zoals een premium voor de netto bezittingen die in de toekomst wellicht niet hoger worden maar ook kunnen krimpen. Vastgoedfondsen in andere typen vastgoed worden af en toe namelijk tegen een behoorlijke korting verhandeld.
Vastgoedbedrijven die afhankelijk zijn van winkelcentra hebben het daarentegen juist een stuk minder gedaan. Toch zien we ook hier een duidelijk verschil tussen Vastned Retail (VASTN) en Wereldhave (WHA). Het verschil zit het hierbij vooral in de verschillende locaties.
Vastned Retail heeft haar focus op het beste winkelvastgoed in de beste straten, terwijl Wereldhave zich meer op gehele winkelcentra richt. Deze hebben een iets mindere locatie, maar zijn wel dominant in hun regio. In een wat lastige markt is het gebruikelijk dat het beste winkelvastgoed beter presteert en Vastned Retail presteert dan ook beter dan Wereldhave.
Winkelcentra of losse panden
Gezien de trend dat steeds meer verkopen online gaan, is het bestaansrecht van sommige losstaande winkelcentra onzeker. Deze onzekerheid heeft de aandelen van Wereldhave naar beneden gedrukt. De omzet staat onder druk en het dividend werd in 2018 verlaagd naar € 0,63 per kwartaal en in 2020 werd het dividend opnieuw verlaagd naar € 0,53 per aandeel. Zelfs over dit lagere dividend maakt de markt zich zorgen. Dit blijkt onder andere uit het feit dat het Wereldhave-dividend op dit moment 13,6% is. Wereldhave wil haar winkelcentra nu meer omtoveren tot service centra. Of dit een succes wordt, moet nog blijken en maakt het risico aanzienlijk groter.
Beste vastgoed aandelen
Aandeel Vastned Retail
Vastned Retail richt zich op losstaande panden in winkelstraten. Deze staan op goede locaties en mocht de markt voor fysiek winkelen echt instorten, dan kunnen deze eventueel voor andere doeleinden worden ingezet. Hierdoor blijft de waarde van de locaties beter behouden. Vastned Retail heeft daarom een plaats in het rijtje beste vastgoedfondsen.
Zelfs het beste vastgoed is niet altijd gevuld. De bezettingsgraad bij Vastned Retail daalde vorig jaar doordat H&M een groot pand in Parijs verliet tot 93,1%. Inmiddels is het pand weer verhuurd en is de bezettingsgraad weer gestegen tot 98%. Daarnaast heeft Vastned Retail recent voor € 35 miljoen aan aandelen ingekocht. Aandeelhouders hebben daardoor een groter belang gekregen in de winkelcentra. De schuldgraad is mede hierdoor wel opgelopen van 38,8% tot 41,6%. Dit is tegen de trend in, want veel vastgoedfondsen zijn juist bezig de balans te versterken. De NAV is met € 46,05 ruim boven de beurskoers van € 25,15 per aandeel. Het dividend blijft € 2,05 per aandeel en biedt daarmee een rendement van 8,15%. Het uitkeringspercentage is wel maar liefst 100% van de winst. Deze kwam namelijk uit op € 2,03. Er blijft dus weinig over om te investeren in vastgoed en groei. Nu het pand in Parijs weer is verhuurd, verwacht Vastnet Retail in 2020 de winst weer te kunnen verhogen en komt deze naar verwachting uit tussen de € 2,05 en € 2,15 per aandeel. Dit biedt weinig ruimte voor organische groei en dit blijft een reden tot zorg.
Aandeleninkoop Vastned Retail
Daarnaast koopt Vastned Retail ook aandelen terug, wat ik een positief signaal vind. Veel vastgoedfondsen zijn namelijk vooral gericht op totale groei, terwijl de groei per aandeel belangrijker is voor beleggers. De waarde per aandeel is uiteindelijk bepalend voor de evolutie van de prijs per aandeel. De vraag is wel waar Vastned deze inkoop van eigen aandelen van wil betalen. Het dividend slokt namelijk op dit moment de gehele winst op en de balans verder verzwakken lijkt op dit moment ook niet verstandig. Mogelijkheden voor Vastnet Retail zijn het stopzetten van programma’s of meer winkels verkopen.
De beste internationale vastgoedfondsen
Nederlandse vastgoedbedrijven richten zich in de regel op Europa. Daarnaast is er een grote focus op winkelvastgoed, wat last heeft van e-commerce. De wereld is echter een stuk groter en beleggers laten mooie kansen liggen door niet over de grens te kijken. In Europa zijn er sterke concurrenten zoals Klépierre (LI). Het mooie dividend van 7,05%, sterke winkelcentra en de inkoop van eigen aandelen zorgen ervoor dat Klépierre een vrij veilige optie is. De lagere rente zorgt ook voor steeds lagere financieringskosten. Locaties als Hoogh Catharijne zijn dermate sterk dat zelfs bij een verdere verschuiving naar online winkelen deze winkels de waarde waarschijnlijk kunnen vasthouden. Dit blijkt ook uit de huren die Klépierre nog steeds kan verhogen.
Daarnaast zien we in Duitsland vastgoedbedrijven die zich richten op woningen en appartementen. Grote spelers in deze markt zijn Vonovia (VNA) en Deutsche Wohnen (DWNI). Er zijn sterke Amerikaanse spelers zoals Realty Income (O) en Simon Property Group (SPG). Deze bedrijven mikken zich net als Nederlandse spelers op de markt voor winkelvastgoed.
Onconventioneel investeren in vastgoed
CBRE (CBRE) en Jones Lang LaSalle (JLL) zijn zeer actief in het ondersteunen bij de aan- en verkoop en het management van vastgoed. CBRE is daarbij zelfs de onbetwiste marktleider. De koers van dit aandeel is fors opgelopen. Toch is het aandeel nog steeds mogelijk aantrekkelijk met 20 keer de winst. Steeds meer beleggers in vastgoed besteden namelijk secundaire diensten uit en dit zorgt voor groei bij CBRE. Sinds 2015 verdubbelde namelijk de omzet en de winst. De groei blijft boven de 10% en daardoor mogelijk aantrekkelijk. Een nadeel voor vastgoed beleggers is mogelijk dat CBRE geen dividend uitkeert.
Voor meer spreiding richting infrastructuur of China kan men overwegen te investeren in Brookfield Asset Management (BAM) of CK Asset Holdings (1113). China en Hongkong zijn volgens mij vrij duur en kunnen last krijgen van overcapaciteit. Mocht je daar anders over denken, dan is CK Asset Holdings zeer aantrekkelijk. Het aandeel is namelijk goedkoop vergeleken met het onderliggende vastgoed en keert 3,80% dividend uit. Met Brookfield Asset Managent kan je profiteren via vermogensbeheer naast eigen kapitaal. De marges daarop zijn aantrekkelijk en de groei ook. Bij groei hoeft namelijk geen eigen kapitaal ingelegd te worden. Het dividend is met 1,0% echter niet iets om over naar huis te schrijven. De groei van de winst en omzet zijn daarentegen wel zeer aantrekkelijk. Veel pensioenfondsen zoeken namelijk naar een hoger rendement en vastgoed via een vehikel van Brookfield blijkt vaak een aantrekkelijke oplossing voor alle betrokken partijen. Beleg je in vastgoed voor dividend dan zijn beursgenoteerde oplossingen van Brookfield mogelijk aantrekkelijk. Voorbeelden hiervan zijn Brookfield Infrastructure Partners (BIP) of Brookfield Property Partners (BPY). Nadeel van beide is dat je relatief hoge managementskosten betaalt aan Brookfield Asset Management.
Gespreid beleggen in vastgoedfondsen
Naast bovengenoemde beursgenoteerde bedrijven is het mogelijk om op een andere manier te beleggen in vastgoed. Dit kan door middel van gespreide fondsen. Deze kunnen door de spreiding interessant zijn. Om de beste vastgoedfondsen te vinden, zijn er verschillende aspecten die men in de gaten moet houden. Het belangrijkste bij deze fondsen zijn de kwaliteit van de selectie en de kosten die gemaakt worden door deze uitgevers. Deze hogere kosten van vastgoedfondsen zorgen zelden voor betere resultaten en hebben een drukkend effect op het rendement.
Twee voorbeelden van de beste Nederlandse vastgoedfondsen zijn:
- Think Global Real Estate ETF (TRET/NL0009690239)
- Kempen Global Property Fund Index Fund N.V. (KGPFN/NL0012044739)
De beste vastgoedfondsen kopen via LYNX?
Via LYNX heeft u de mogelijkheid om in alle besproken vastgoedfondsen te beleggen, zoals Vastned Retail (VASTN) en Warehouses De Pauw (WDP). Ook Think Global Property ETF (TRET) en het Kempen Global Property Fund Index Fund (KGPFN) kunt u gemakkelijk aanschaffen via LYN. Bekijk het aanbod:
